Как обманывают «обманутые дольщики» или история проекта Дмитрия Семененко «Строим для семей»

[gwmfakvqgi 0]

 

На фоне стремительного роста ключевой ставки, удорожания ипотеки и резких скачков стоимости стройматериалов россияне все чаще пытаются найти способы сэкономить на жилье. Естественно, и с другой стороны присутствует интерес мошенников, которые хотят этим воспользоваться. Эта комбинация факторов создает крайне токсичную информационную среду: любое строительство в глазах общества начинает выглядеть подозрительным, а любой конфликт автоматически приравнивается к мошенничеству, в котором потерпевшими, конечно, являются покупатели жилья, они же обманутые дольщики.

Достаточно обратиться к поисковикам и можно увидеть достаточно стойкий поток новостей на эти темы. К примеру, на Сахалине руководитель строительной фирмы действительно обманула 33 семьи, оставив людей без домов. А в Новосибирске на днях было возбуждено уголовное дело о мошенничестве на сумму свыше 47 млн рублей при строительстве малоэтажных домов. По версии следствия, представители руководства одной из компаний обманом похитили деньги участников долевого строительства.

К сожалению, под эту волну начинают попадать и те ситуации, в которых все далеко не так однозначно. Рассмотрим достаточно яркий пример – предпринимателя Дмитрия Семененко и его проекта «Строим для семей».

Партнерская схема вместо классического подряда: партнер оформляет ипотеку, а строитель вкладывает деньги

В чем главное отличие? Если недобросовестные подрядчики обещают людям дома и пропадают с их деньгами, то Дмитрий Семененко с самого начала подписывал соглашение не о строительстве дома для инвестора, а для совместной его продажи. Партнер получал участок на свое имя, брал ипотеку (получал от Семененко и деньги на стартовый взнос и все прочие расходы по кредиту), но все это для продажи с последующим честным разделом прибыли. В зависимости от вклада партнера в недвижимость — большей или меньшей.

Так что, по сути, история является полной противоположностью обычных случаев в СМИ: партнеры «Строим для семей» получили землю, вложенные средства, построенные дома высокой степени готовности, а некоторые — даже деньги наличными, и теперь пытаются закрепить за собой активы, одновременно объявив строителя мошенником. Это не история о «подрядчике, собравшем с людей предоплату и исчезнувшем». Скорее это разрушенная кризисом и человеческим фактором строительная модель.

Повторим, Дмитрий Семененко не предлагал клиентам построить дом «для себя» и не продавал услуги подряда. Его бизнес основан на заключенных партнерских соглашениях, где обе стороны вкладывают в проект, чтобы затем продать готовый дом и поделить прибыль. Партнер становится собственником земли и будущего дома, оформляя ипотеку на свое имя. Семененко же обеспечивает все остальное: от юридического сопровождения сделки и закупки материалов до найма строительных бригад, ведения проекта и подготовки объекта к продаже.

Именно строитель — а не партнер — оплачивал первоначальные взносы, страховки, комиссии, а часто и ежемесячные ипотечные платежи. Он закрывал кассовые разрывы из собственных средств, чтобы стройка не останавливалась даже тогда, когда партнеры задерживали перечисления. Проект считался завершенным только после продажи дома и распределения прибыли 50/50.

Такая модель приносила впечатляющий результат: 384 проекта, около 300 построенных домов, сотрудничество с архитектурным бюро ARXI, членство в «Сколково», более 500 строителей в командах. «Строим для семей» был устойчивым бизнесом, а не фирмой-«прокладкой».

Серия последовательных ударов по строительному рынку

Ситуация изменилась мгновенно, когда строительная отрасль столкнулась с беспрецедентным набором внешних факторов. Резкое повышение ключевой ставки до 25% полностью убило спрос на дома в ипотеку. Отмена льготных ипотечных программ в 2024 году сузила рынок еще сильнее. Цены на стройматериалы росли скачкообразно, сметы приходилось увеличивать буквально каждые две недели. Переход на эскроу-счета заблокировал привычный денежный поток: даже готовность партнера направлять средства на стройку больше не означала их доступность. Дополнительно внутри компании Семененко произошли хищения — сотрудники вывезли материалы и попытались переписать активы на себя.

Эта комбинация факторов стала роковой не только для Дмитрия Сергеевича Семененко. По всей стране в 2024–2025 годах были заморожены сотни проектов, обанкротились десятки компаний в малоэтажном строительстве. Но, в отличие от тех, кто уходил с рынка, Семененко продолжал работать: взял кредит 40 млн на ООО, перевел проекты на быстровозводимые технологии под эскроу, достроил и продал пять домов, а партнеры передал земли на сумму более 56 млн рублей. Согласитесь, это поведение предпринимателя, а не мошенника. Он не исчезал и не прятался — он строил и искал пути выхода из кризиса.

«Партнеры» «Строим для семей» выбрали другую «модель»

Но, здесь и проявилась основная уязвимость модели Дмитрия Семененко. Она заключалась в том, что кредитные средства поступали не на счет компании, а на счет партнера. Управлять ими мог только он. Это создало двусмысленную среду: если партнер задерживает транш, стройка встает, а закрывать разрыв вынужден строитель. Если инвестор выводит часть кредита наличными, то компании просто нечем платить подрядчикам.

Некоторые партнеры выбрали выгодную для себя, как им кажется, стратегию: подать заявление о «мошенничестве», сохранить землю и частично построенный дом, и надеяться (по мнению юристов – безосновательно) на списание долга по ипотеке. Так появилась группа заявителей, которые, по сути, решили «получить все, вложив минимум».

Наиболее показателен пример Литвинова, который и привел к возбуждению уголовного дела против Семененко Дмитрия Сергеевича. Его кредит составил 12 млн рублей, но в заявлении он указал «ущерб» в 13,5 млн. На самом деле 20 ноября 2023 года Литвинов получил от компании сумму 4 063 500 рублей как первоначальный взнос по кредитному договору, что было обязательством Дмитрия Семененко в рамках партнерской модели. Дополнительно был оформлен договор займа, по которому Семененко передал Литвинову 1 190 261 руб. Впоследствии предприниматель перечислял средства на оплату ипотечных платежей инвестора, а также покрывал затраты на материалы, работы субподрядчиков и элементы незавершенного строительства, суммарно направив на объект Литвинова около 3 970 051 рубля. Фундамент и начальный цикл строительства были выполнены, подрядчики начали работы, закупались материалы, а обязательства по субподряду частично исполнены.

По соглашению дом должен быть готов в 2025 году, но заявление подано в декабре 2024-го — задолго до наступления срока. Следствие же отказывается проводить экспертизы и осматривать объект, игнорируя реальные вложения и построенные конструкции.

История Людмилы Ващенко не мене ярко демонстрирует, как можно использовать строительную модель в личных целях, а затем назвать это «мошенничеством». По словам адвокатов Семененко, уже на ранних этапах она неоднократно просила вывести деньги «наличными», предлагала схемы для вывода половины кредитного транша, а затем — оформить договор займа под 60% годовых, чтобы в будущем обосновать исчезновение средств «ростом долга». Она получала переданные ей суммы под расписку, что подтверждается видеоматериалами, но не указала их затем в поданном на Семененко заявлении.

Ващенко прямо писала Семененко, что хочет вывести 8 млн рублей и затем банкротиться. После получения первой части средств ее требования увеличились, а затем она подала заявление, одновременно начав активно воздействовать на других инвесторов — собирала контакты, рассылала материалы, подталкивала людей к подаче аналогичных заявлений. Фактически она создавала информационный фон, который должен был представить Дмитрия Семененко заранее виновным лицом.

И даже при наличии расписок, переписки, видеозаписей и документально подтвержденных траншей следствие не дает оценку действиям Ващенко, концентрируя внимание исключительно на фигуре Семененко.

Следственный парадокс

Парадокс в том, что среди заявителей есть собственники объектов, где строительство выполнено практически полностью. Документы подтверждают закупки, выполненные работы, платежи подрядчикам, стоимость материалов. По ряду проектов «Строим для семей» Дмитрий Сергеевич Семененко даже переплатил, закрывая разрывы из собственных средств, чтобы вывести инвесторов в прибыль. Однако именно эти люди подают заявления, пытаясь получить дом почти даром — оставив его себе, но избавившись от ипотеки. Модель инвестора превращается в модель присвоения.

Следствие игнорирует строительные экспертизы, реальные объемы работ и саму природу инвестиционной модели. Между тем в материалах защиты представлены сметы, чеки, договоры, платежи, фото, видео — все, что подтверждает строительство. Инвестиционные соглашения, определяющие распределение рисков и обязанностей, также остаются без внимания: расследование искусственно сводит дело к «оказанию услуги потребителю», хотя по смыслу и документам это коммерческое партнерство с разделом прибыли.

По мнению председателя московской коллегии адвокатов, кандидата юридических наук Александра Карабанова, следствие допускает принципиальную ошибку, отказываясь установить «ущерб» с помощью экспертиз.

«Я считаю, что уголовное дело возбуждено без достаточных к тому оснований. Доследственная проверка проведена не в полном объеме. Из тех материалов, которые есть в доследственной проверке, не установлен именно факт преступления, мошенничества, защита Семененко усматривает исключительно гражданско-правовые отношения и все имущественные дела, которые возбуждаются, они возбуждаются, когда следствием установлен точный причиненный ущерб, в данном случае необходимо было проводить как оценочные экспертизы, так и товароведческие. И без этих экспертиз возбуждать уголовное дело по данному составу является грубейшей процессуальной ошибкой», — отметил Карабанов.

Следователь мотивирует продление меры пресечения для Семененко Дмитрия Сергеевича необходимостью экспертиз — но сами экспертизы не назначает, что выглядит как попытка сохранить обвинительный уклон, не сталкиваясь с фактами, способными опровергнуть версию заявителей.

В завершение отметим, что Семененко не только не пытался бежать, но готов завершить проекты, привлечь финансирование, заключить мировые соглашения, передать объекты девелоперам или достроить их самостоятельно. У него есть программа выхода из кризиса. Но, для этого ему нужно одно — дать возможность работать, а не находиться под домашним арестом в ситуации, когда следствие игнорирует ключевые факты.